### 一、全国“大环境”对房产市场的制约与影响
#### （1）政策驱动和预期引导
从中央到地方层面看，在过去几年里，党中央国务院一直把房地产市场视为关系国家长治久安的重要战略产业之一，并且一直强调要把房子这个大生产工具建在准居民而不是城市人口的手里。因此，无论是“十二五”规划、《国民经济发展第十个五年规划》还是“十三五”规划，都明确提出要实现房住不炒，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
但是，由于房地产市场供给与需求结构失衡，导致供需矛盾不断加剧；由于土地价格市场化和商品化程度提高，以及投机资本涌入等现象发生，导致房价持续上涨。中央经济工作会议提出“要保持对房地产市场的调控目标不变”。国家统计局数据显示，今年1-8月全国商品房销售面积比去年全年增长7.2%，同比上升5.7%；1-8月商品房销售额比去年全年增长6.9%，同比上升4.7%。
#### （2）市场预期与政策传导
市场对房地产市场的预期已经出现剧烈变化，而房地产价格的上升和供给的变化之间又形成了一个不稳定的、不可逆的关系，即房价高于销售价格。新宝5平台新宝5首页以为：这种现象背后是市场预期中的乐观情绪已经从预期转向现实，人们更加关注未来房价的上涨速度及程度。
### 二、调控政策面临的主要矛盾
#### （1）住房供求关系失衡
当前中国已进入新常态，去库存和保障房建设是国家宏观调控的核心目标。在这一背景下，房地产市场也逐渐趋于理性，但供求关系依然紧张，供不应求的局面没有改变。
由于供需两方面的原因，房价的上涨主要由供给过热引起。新宝5用户登录新宝5首页说：一方面，由于土地财政政策的调整、开发商的资金来源不足以及市场竞争激烈等现实原因，导致一些企业难以完成预期的开发建设目标；另一方面，从2014年以后的土地价格市场化改革开始，“以旧换新”和“限地价、竞配建”的调控政策实施后，不少购房者面临房价不断上涨的风险。因此，在商品住宅供不应求、供给过热的情况下，需求侧对房价的推动作用依然存在。
#### （2）土地市场机制失灵
长期以来，我国的土地市场处于一种过度竞争的状态，开发商和政府垄断了全国超过30%的地价收益权，并且通过强制性配建以及限地价等调控政策实现了土地的长期稳定供应。，自2016年土地市场出现结构性泡沫以来，各地频频遭遇“断供”、“烂尾楼”、“土拍遇冷”等情况，而地方政府债务问题、财政风险上升等一系列问题也迫使中央政府决定引入非竞争性供给机制，为保障房建设和发展提供保障。
#### （3）需求结构失衡
房地产市场虽然总体上呈现上升趋势，但目前的住宅需求却远不能满足当前的居住和投资需求。在商品房销售价格不断上涨的情况下，很多购房者仍然难以承受高房价带来的生活压力，部分人甚至会为了降低购房成本而选择放弃住房。
从供求双方的角度来看，由于土地供应量有限且市场预期中的乐观情绪已经从预期转向现实，供需关系已经基本平衡，目前的房地产市场处于供不应求状态，而且供过于求的情况下房价涨跌幅度较大。如果未来能继续维持这种趋势，则短期内很难出现房价上涨的“滞涨”局面。
### 三、调控政策面临的挑战
#### （1）经济下行压力加大
在当前我国经济增长速度放缓以及居民收入持续下降的大背景下，房地产市场将更难成为拉动经济增长的新动力。而人口结构的变化以及家庭负担的增加，对于未来住房需求和供给的关系也会产生新的看法，未来房价上涨的速度及幅度将会更加多样化。
#### （2）政策调控力度的提高
虽然中央经济工作会议对“稳增长、去产能、降成本”的目标提出了明确要求，但这些措施仍未能有效缓解房地产市场的供需矛盾，预计未来会更多地依赖于地方政府和企业的自控能力以及地方债等资源来实现对市场供给的调节。
#### （3）房价上涨压力加大
在商品住宅供不应求的情况下，如果继续按照价格带进行调控，商品房的价格仍然有可能会上涨。同时，由于土地出让金收入占GDP比例过高，土地出让价款已经达到了接近20%甚至更高水平，加上地方政府负债率的不断上升，使得政府财政承受压力增大，未来房地产市场将更难保持稳定。
### 四、政策调整和应对策略
#### （1）提高土地供应量并优化地价收益权分配
一方面，需要通过增加建设用地规模以及优化城乡用地结构，保障更多的低收入群体能享受到土地带来的收益；另一方面，在土地出让中适当设置限价机制，以抑制房价上涨压力。从历史经验来看，限价一般会抑制房价上涨。
#### （2）深化房地产市场改革，缓解供需矛盾
其次，通过引入非竞争性供给机制，为保障房建设提供保障；其次，完善住房公积金制度及多渠道筹措政府资金，并增加银行贷款额度等措施，以降低购房者负担。同时，加强与金融监管部门的合作，引导和优化金融机构对房地产市场的支持。
#### （3）提高土地供应量并优化地价收益权分配
其次，通过新增建设用地规模以及优化城乡用地结构保障低收入群体的住房需求；其次，增加供给量的同时优化地价收益权的分配，以平衡供需关系。